Venda de Imóvel - Tributação

Sempre que precisamos de alguma informação relacionada a imposto de renda, é uma dor de cabeça. Mesmo que a regra esteja lá, nossa situação tem sempre uma particularidade que gera alguma dúvida quanto à tributação.

Ao vender uma kit no ano passado, precisei declarar o ganho de capital.

Numa situação normal, após a venda você tem que pagar imposto, relativo à diferença entre o valor da compra e da revenda. Para isso, precisa utilizar um programa específico, baixado do site da Receita. Atenção: não é o mesmo da declaração de ajuste anual.  

No programa Ganho de Capital, após registradas as operações, é calculado o imposto devido e disponibilizado o DARF para pagamento. Se o imóvel era seu há muito tempo, o sistema usa um (pequeno) deflator anual. Ainda assim a “mordida” do Leão costuma ser pesada.

Ou seja, o Leão não é manso, mas há algumas alterantivas. A 9.250, de 1995, isenta de imposto o ganho de capital na venda do único imóvel do titular, limitado a R$ 440 mil. 

Uma outra lei, mais nova (11.196, de 2005), cria outra possibilidade de isenção desde que o alienante  aplique o produto da venda na aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) em até 180 dias. Se aplicar parcialmente o produto da venda, a tributação é proporcional ao valor não aplicado.

Aí começam os problemas de interpretação. Se você não pretende comprar outro imóvel, tem que pagar o imposto no mês seguinte ao da venda. Se pretende, só vai declarar a venda após os 180 dias regulamentares. Supondo que, nesse prazo, você não adquira outro imóvel, ou mesmo utilize apenas parte do produto da venda, terá que pagar o imposto.

Foi o meu caso. Eu pretendia comprar outro imóvel, mas acabei não comprando. Portanto, teria que pagar o imposto. Meu entendimento foi: tenho que pagar o imposto acrescido apenas de juros, mas a multa não.  

E foi o que fiz. Cocei o bolso em R$ 17 mil, mas qual não foi minha surpresa ao receber uma notificação da Receita me cobrando a multa. Lá vou eu no Setor de Autarquias reclamar. A atendente disse que eu tinha razão, era um problema do software. A cobrança era indevida, mas eu teria que recorrer.

Conversei ainda com um auditor fiscal, que disse que eu estava errado. Eu discordei, e ele informou que esse era o entendimento da Receita. Fiquei meio p... da vida, e disse que o entendimento era dele, e era errado, pois o que estava escrito na lei era outra coisa. 

Como o clima ficou meio quente, um outro auditor me chamou à sua mesa, perguntou qual o problema, eu expliquei... e ele me deu razão (isso pode, Arnaldo?), mas falou que o meu erro foi não informar a intenção de comprar outro imóvel ao preencher o Ganho de Capital. O sistema – sempre ele – entendeu que eu estava simplesmente pagando o imposto devido com atraso, e por isso me cobrou a multa.

Bom, estava resolvido (pelo menos parecia...). Eu iria fazer uma retificação, alterar um campinho específico, e com isso os R$ 4 mil da multa seriam dispensados. Mas eu ainda teria que entrar com um recurso.

Eu já ia saindo todo feliz com o resultado, e comentei com o auditor que até foi bom eu não ter comprado o outro imóvel, pois pretendia usar a lei agora, com a venda de outro apartamento (você só pode fazer isso uma vez a cada cinco anos).

Foi quando o auditor falou: aí a coisa muda de figura. Não pode!

O que??

Pois é. No momento em que eu for dispensado da multa, de alguma forma eu me beneficiei da lei e, portanto, agora só daqui a cinco anos...

Então, volta tudo ao início, e lá se vão meus R$ 4 mil de novo. É a vida...